Строим дом в кредит

Иметь свой загородный дом - мечта почти каждой семьи, но многих останавливает нехватка или полное отсутствие средств. Где взять деньги? Ответом может стать ипотека. Сегодня банки предлагают не только кредиты на покупку квартиры, но и ссуды на возведение жилья. Разберемся в тонкостях ипотечного кредитования. Сегодня на строительство дома, как и на покупку новой квартиры, необходимы значительные средства - минимум несколько миллионов рублей, поэтому застройщикам, желающим получить кредит в банке, предлагается ипотечное кредитование. Ипотека - это ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества, на которое в случае невозврата займа будет обращено взыскание.

Если при покупке квартиры залогом выступает приобретенная недвижимость, то в ситуации с возведением жилья все не так просто, так как заложить еще недостроенный дом нельзя. Разберемся, что в этом случае будет являться обеспечением кредита. Залогом может выступать находящаяся у вас в собственности квартира или земельный участок, на котором планируется возведение жилья. В этом качестве банк также примет и недвижимость другого человека при его согласии, например супруга или родственника. После окончания строительства обременение с заложенного объекта будет снято, а обеспечением займа станет построенный дом. При этом следует знать, что согласно статье 446 ГК РФ в случае невозврата кредита взыскание может быть обращено на заложенное недвижимое имущество, даже если оно является для должника единственным жильем.

Имущество, передаваемое в залог, не должно иметь отягощений (аренда, рента, другой залог) или быть ограниченным в обороте. Например, земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, в соответствии с земельным законодательством являются ограниченными в обороте и не могут быть предметом залога. Некоторые банки предлагают и такие условия, когда первоначально кредит обеспечивается поручительством. После завершения строительства оно отменяется, а залогом становится возведенное жилье.

Помимо обязательного залога еще одно часто встречающееся условие предоставления займа на строительство жилья - это страхование передаваемого в ипотеку имущества от рисков гибели или утраты на весь срок действия кредитного договора. Многие банки также требуют произвести страхование жизни заемщика, рисков утраты работоспособности и права собственности на жилье. Поэтому, планируя строительство в кредит, придется готовить деньги еще и на оплату страховых взносов. Не стоит расстраиваться, если у вас нет имущества, под залог которого можно взять кредит на строительство. Некоторые кредитные организации нетребуют немедленного оформления ипотеки. В этом случае до окончания строительства вы будете выплачивать взносы по повышенной ставке, а после того, как дом будет возведен, банк снизит процент по кредитуй оформит ваше новое жилье в залог до конца погашения долга. Кроме того, возможно не разовое предоставление банком всей суммы займа, а постепенное получение денежных средств в соответствии с необходимостью финансирования того или иного объема строительных работ.

Чаще всего банки, предлагающие ипотечное кредитование, в рекламе таких услуг указывает минимальные процентные ставки из возможных. В действительности процент по кредиту рассчитывается для каждого заемщика индивидуально и зависит от нескольких факторов: способа подтверждения официального дохода, суммы первоначального взноса, срока кредитования, наличия других непогашенных займов и т.д. При этом получить кредит на строительство жилья сегодня может далеко не каждый. Главное ограничение - возраст. Банки неохотно выдают ссуды молодым людям младше 21 года, а также пенсионерам или людям предпенсионного возраста. Не получится получить кредит и тем, кто не имеет постоянного официального дохода или только устроился на новое место работы. Обычно банки требуют, чтобы стаж на текущем месте работы составлял не менее полугода.

Если под формальные требования банка по возрасту и трудовому стажу вы подходите, то для получения ипотечного кредита будьте готовы представить следующие документы:
- заявление о предоставлении кредита;
- копию паспорта;
- копию трудовой книжки;
- справку о доходах;
- свидетельство о браке (в случае если заемщик в нем состоит);
- разрешение на проведение строительных работ (выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка);
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- справку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (в отношении недвижимости, которая будет обременена залогом).

Ипотечную ссуду мало получить, важно иметь возможность ее обслуживать в течение всего периода кредитования, то есть регулярно делать ежемесячные взносы в счет погашения основного долга и процентов. Для того чтобы правильно рассчитать свои возможности, следует внимательно ознакомиться с кредитным договором, в котором должны быть прописаны процентная ставка, срок погашения задолженности, комиссии, штрафы и неустойки. Зачастую кредитные организации низкую и привлекательную процентную ставку компенсируют тем, что включают в договор невыгодные для заемщика условия: невозможность досрочного погашения долга, комиссии за открытие или ведение кредитного счета и другие уловки, которые в результате могут сильно повлиять на сумму ежемесячного платежа. Чтобы избежать сюрпризов, когда вы рассчитываете на одну сумму, а в результате банк требует с вас другую, тщательно читайте документы, которые подписываете. Если говорить о конкретных уловках кредитного договора, то часто встречается так называемая разовая комиссия банка. Ставка по ней значительно выше рекламируемой, кроме того она может рассчитываться как от суммы кредита, так и от общей суммы с процентами, которую впоследствии необходимо будет выплатить.

Банк может требовать выплаты ежемесячной комиссии, рассчитываемой в качестве процента от остатка задолженности, суммы займа или кредита с процентами. К счастью, такие кабальные условия, как правило, можно оспорить в суде. К примеру, согласно определению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 7171/09 действия банка по открытию и ведению ссудного счета, за которые взималась плата, признаны незаконными. Некоторые условия могут быть и вовсе не прописаны в тексте договора, когда имеется отсылочный пункт к регламенту или стандартам банка, где указаны соответствующие правила. С этими документами следует обязательно ознакомиться и желательно оформить их в качестве обязательных приложений к договору. В этом случае банк не сможет менять их без вашего ведома в одностороннем порядке.

Обычно срок ипотечного кредитования составляет не меньше десяти лет. К сожалению, за такой долгий срок в жизни заемщика могут произойти различные события, влияющие на его платежеспособность: потеря постоянной работы, резкое сокращение доходов, тяжелое заболевание и т. д. В этом случае есть два варианта: не платить по кредиту и отдать банку заложенное имущество либо попытаться договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Банк может предоставить заемщику отсрочку исполнения обязательств или изменить условия погашения кредита. Самым распространенным способом является сокращение объема ежемесячного платежа и, соответственно, увеличение срока погашения кредита, Другой вариант, когда банк разрешает должнику самостоятельно продать обремененную недвижимость и выплатить из полученной от сделки суммы оставшийся долг. Для заемщика это решение привлекательно тем, что он может самостоятельно реализовать заложенное имущество на более выгодных условиях, нежели это сделает кредитная организация.

В случае если банк отказывается идти на какие-либо уступки, необходимо обратиться в суд. Так, согласно п. 3. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ по заявлению должника суд при наличии уважительных причин может отсрочить решение о реализации заложенного имущества на срок до одного года. За это время заемщик, чтобы не потерять недвижимость, имеет возможность поправить свое финансовое положение или найти средства для дальнейшего обслуживания кредита.