Как говорить со строителями на одном языке. Часть 2
Бытует распространенное мнение, что не стоит выбирать всю бригаду. Мол, достаточно найти хорошего прораба, а уж он-то постарается сделать все так, чтобы ваш дом строился сам собой и все были довольны. С одной стороны, это правда. Хороший прораб - половина дела: бесперебойное снабжение, строгий надзор за качеством и сроками проведения работ, соблюдение технологий и так далее. Если прораб хорош, то в его бригаде не будет непрофессионалов, по крайней мере, занятых на ответственных участках работ. Другое дело, что иногда происходит подмена понятий, и под «хорошим» прорабом понимают человека, сумевшего понравиться заказчику, например, тем, что гладко заговаривает зубы и соглашается на псевдонизкую оплату.
В то время как действительно хороший прораб за свою зарплату должен в первую очередь добросовестно отстаивать интересы заказчика и качественно организовывать рабочий процесс. Важно, чтобы прораб был именно прорабом, а не посредником, выдающим себя за такового. Идеальным случаем можно назвать тот, когда прораб во время проведения работ всегда находится на строительном участке, а не появляется там только в начале строительных работ и при расчете.
Ну вот, ваши метания закончились, строительная бригада нанята, казалось бы, можно успокоиться и тихонько ждать окончания строительства, лишь отстегивая зарплату рабочим и деньги на стройматериалы. Но не тут-то было. Как известно, заработанной зарплаты всегда не хватает, и строители в этом плане не исключение. Как говорил сатирик Михаил Задорнов: «Бессовестнее политиков могут быть только строители». И часто они оправдывают эту фразу. Существует множество способов «нагреть» заказчика на лишнее финансирование, обеспечив себе немалый дополнительный доход. Причем отношение к этому может иметь не только сам прораб, но и вся строительная бригада. Давайте рассмотрим самые распространенные способы мошенничества.
Во-первых, если вы не покупаете строительные материалы лично, а доверяете закупку прорабу, есть возможность финансового мошенничества с его стороны. Как правило, покупая все на одной и той же базе, любой прораб имеет большую скидку при проведении оптовых закупок. Да и без скидки оптовые цены значительно ниже, чем розничные. На личном опыте проверено, что добыть чек, в котором указаны розничные цены на закупаемые товары, у девочек из отдела сбыта любой базы - не проблема. Вот он-то и предъявляется клиенту, а разница между этой суммой и реальной оптовой стоимостью со скидкой (не забываем и про нее) идет в карман шустрому прорабу.
Во-вторых, прораб может указать в смете завышенное количество строительных материалов, часть из которых потом будет благополучно продана на сторону. Соответственно, деньги от этой продажи тоже оседают не в кармане обманутого клиента.
В-третьих, сами строители могут по чуть-чуть воровать стройматериалы и комплектующие с целью продажи. Объяснений недостаче находится масса, причем таких, в которые немудрено поверить не разбирающемуся в строительстве клиенту. И хорошо, если они просто украдут, но бывают случаи, когда объяснить недостачу невозможно. Тогда ребята пускаются на другие ухищрения. Одним из ярких примеров может служить технология кражи цемента. Вместо положенной пропорции 1 часть цемента на 4 части песка в ход идут другие: 1:5, 1:6 и выше, в результате чего ваш дом оказывается построенным на обыкновенном песке. Ждите трещины по стенам и выпадающие кирпичи уже через пару лет. Так же происходит с фурнитурой для облицовки стен пластиком и гипсокартоном. Добрая ее половина отправляется обратно на рынок в качестве дополнительного дохода строительной бригады.
Как же пресечь такие попытки со стороны рабочих залезть в ваш карман? Попробуем дать несколько практических советов. Никогда не доверяйте составление сметы прорабу. Примерная смета должна быть в вашем архитектурном проекте. Если таковой нет, то считайте вместе с ним, предварительно проконсультировавшись по ценам на стройматериалы и узнав примерные формулы подсчета необходимых строительных материалов у независимого источника. Всегда проверяйте чеки, предоставленные прорабом после закупки необходимых материалов на базах. А еще лучше, если у вас есть время, занимайтесь закупками сами. Это избавит вас от мошенничества со стороны прораба на 99 %.
Вы должны иметь при себе расчеты прораба по необходимому количеству стройматериалов в письменном виде, за его подписью. В таком случае объяснить недостачу материалов на строительной площадке будет очень трудно как прорабу, так и самим строителям. Периодически проверяйте соблюдение технологии строительства сами. Для этого необходимо запомнить несколько простых вещей и проверять их соблюдение. Например, что раствор замешивается 1:4 (цемент и песок), что лист гипсокартона крепится в среднем шестьюдесятью саморезами, что перемычки между осевыми профилями ставятся через 40-60 сантиметров и так далее. Тогда будет намного легче выявить воровство. А чтобы строители не подгадывали ваши проверки, старайтесь проводить их всегда в разное время. Соблюдая эти простые правила, вы сможете пресечь большинство видов мошенничества со стороны строительной бригады.
Также часто случаются ситуации, в которых строители свои ошибки списывают на неправильный проект, неверно данные вами указания, некачественные материалы, случайности и так далее. Виноват в производственных ошибках будет кто угодно, только не они сами. Можно попытаться обезопасить себя и с этой стороны. Перед началом каждого вида работ вы берете с прораба расписку, в которой он подтверждает качество материалов, правильность проектной документации и полную осведомленность по данным вами указаниям. Причем каждое из своих указаний вы вносите в этот документ лично, подписываете его и даете подписать прорабу. После этого привычные отговорки уже не смогут спасти нерадивую бригаду от взыскания за некачественно сделанную работу и свои ошибки. В идеале, у прораба и у вас должны быть подписанные копии таких записей. Если прораб категорически не хочет ставить свою подпись под списком договоренностей, но лучшей альтернативы ему пока нет, то записи все равно надо вести и ставить в известность строителей, что та или иная запись в журнал строительства произведена.
Настоятельно рекомендуется максимально подробно прописать все денежные взаимоотношения. После подтверждения сметы, ничто не должно влиять на увеличение итоговой суммы. Строители наверняка позиционируют себя как опытные профессионалы, поэтому могут заранее учесть в смете все потенциально возможные сложности, чтобы в случае их возникновения они не были ни для
кого сюрпризом. Подчеркиваю, что нельзя оставлять не прописанными само собой разумеющиеся нюансы. Это в вашем понимании они само собой разумеющиеся, а в понимании строителей это дополнительная работа, за которую полагается отдельная оплата. Если они хотя бы в общем виде не будут оговорены, то неизбежны притязания на большую оплату в связи с непредвиденными обстоятельствами. Дополнительно оплачиваемыми могут стать практически любые события: обнаруженный на месте строительства валун, непогода, отъезд кого-либо из бригады по семейным или иным делам, отсутствие какого-то материала или инструмента, ненадлежащее качество материалов, вызвавшее потребность в переделке и затратах большего количества времени, и тому подобное.
Что касается денег, то очень часто разговор с прорабом начинается с его утверждения о том, что они работают только по предоплате. 100 % предоплата - это самый хороший вариант для строителя и самый плохой для заказчика. Только сказочный прораб, получив все деньги вперед, сохранит тот уровень ответственности к работе и ее приоритетность перед другими делами, какой был бы возможен в случае поэтапной оплаты или постоплаты. Именно поэтапная оплата -самый честный для обеих сторон метод взаиморасчетов. Закончила бригада рытье котлована под фундамент - получила за это деньги. Если заказчик остался доволен работой, то бригада переходит к следующей стадии строительства, после чего получает следующую порцию денег. Разумеется, некоторая часть суммы вносится авансом перед началом каждого вида работ. Таким образом, разбив строительство на мелкие этапы по несколько дней, вы будете рисковать каждый раз лишь относительно небольшой суммой. Но, рассчитывая оплату каждого этапа, надо закладывать в нее не полную стоимость данных работ согласно смете, а лишь 70-80 % от нее, чтобы оставшаяся часть суммы могла быть выплачена по полному завершению работ и служила для вас гарантией, что на каком-то этапе строители не сбегут на более выгодный проект.
Оплата по факту, то есть за сделанную и принятую работу, наиболее выгодна заказчику, но вот строители, основываясь на своем опыте, боятся необоснованных придирок и неохотно соглашаются на такую схему. Нельзя давать деньги напрямую рабочим, так как эти деньги потом будет трудно учесть при окончательных расчетах. Один раз войдя в положение кого-либо из строителей, вы с завидной регулярностью будете отстегивать по мелочи до самого конца строительства. Поэтому вести все расчеты надо именно с бригадиром, и кроме него никому деньги не передавать, по крайней мере, если сумма и ее целевое назначение не оговорены с бригадиром.
Еще одним важным моментом является навык ведения переговоров до начала строительных работ. Действительно опытные бригады, как правило, достигают особого совершенства в этом вопросе. Обычно сначала декларируется низкая цена за весь комплекс работ, чтобы вы клюнули на их предложение. А уж потом вы удостоитесь лицезреть мастер-класс по увеличению стоимости проекта в разы. Это начинается с момента обсуждения нюансов, и вы сами, соглашаясь с необходимостью вроде как дополнительных работ, соглашаетесь тем самым и на значительное увеличение общей суммы. Каждый вид работ имеет свой коридор расценок, и необходимо хотя бы приблизительно представлять, что и сколько стоит, чтобы закрепить это в смете. Иначе разбитая на стадии работа может оказаться существенно дороже всего проекта. Не будучи профессионалом в строительстве, торговаться, может быть, сложно, но все равно необходимо. В противном случае процесс накручивания цены будет продолжаться. Замечу, что обычно предложение о снижении оплаты труда строителей проходит с трудом, зато увеличения объема работы за те же деньги добиться значительно легче. Можно на каждом этапе чередовать метод оплаты за всю работу на этой стадии с методом оплаты за погонный метр или человеко/час, выбирая более выгодный вам вариант.
Следуя нашим нехитрым советам, вы сможете избежать многих неприятностей при найме строительной бригады и в процессе строительства. Вы обеспечите себе защиту от мошенничества, рабочих ошибок и в результате получите то, что вам так необходимо: добротный и крепкий домик. Чего мы вам от всей души и желаем.