Правовой статус загородной недвижимости. Часть 1

Для грамотного подхода к совершению сделки с объектами загородной недвижимости необходимо обладать полной, точной и достоверной информацией об их имущественно-правовом статусе (правовом режиме), сведениями о назначении, разрешённом использовании, содержании прав, наличии ограничений и обременений. К загородным жилым объектам относятся следующие по назначению здания.

Многоквартирный дом - состоит из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений.

Индивидуальный (одноквартирный) жилой дом - состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначен для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей (с правом регистрации проживания в нём).

Жилое строение - состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначено для отдыха граждан без права регистрации проживания в нём.

Предлагаемый в качестве предмета сделки объект с названием коттедж может быть индивидуальным (одноквартирным) домом либо жилым строением. Из-за несовершенства действующего законодательства очень не просто определиться с правовым статусом зданий, относящихся к блокированной жилой застройке. Многоквартирный жилой дом может состоять из нескольких одноквартирных блоков, имеющих общие стены с соседними блоками, или из одной или более блок-секций в составе нескольких квартир каждая. Каждый блок или блок-секция имеют выход на (придомовой) земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Индивидуальные (одноквартирные) жилые дома могут быть сблокированы. Каждый блок располагается на отдельном земельном участке со своим выходом на этот (приквартирный) земельный участок. Предметом сделки в блокированном жилом доме (таунхаусе) является квартира (комната) с долей в праве на земельный участок или жилой дом с земельным участком, либо части (доли) этих объектов недвижимости. Допускается группировать и блокировать жилые строения на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырёх соседних участках при двухрядной застройке.

Проектная документация в отношении жилых домов этажностью до 3 этажей, состоящих из более 10 одноквартирных блоков или из более 4 блок-секций, а также домов имеющих более 3 этажей, подлежит государственной экспертизе. Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей, включая мансардный этаж, а также цокольный этаж, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

К загородным объектам недвижимости можно отнести следующие по целевому назначению (категории) и по видам разрешённого использования земельные участки в составе земель населённых пунктов. Земельный участок для малоэтажной жилой застройки, на котором могут быть построены многоквартирные и блокированные жилые дома этажностью до 4 этажей включительно. Земельный участок для индивидуальной жилой застройки, на котором может быть построен индивидуальный (одноквартирный) жилой дом.

Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок, на котором может быть возведён индивидуальный жилой дом, а также производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Дачный земельный участок, на котором может быть возведён жилой дом либо жилое строение.
Садовый земельный участок, на котором может быть возведён жилой дом либо жилое строение.
Огородный земельный участок, на котором могут быть построены некапитальное жилое строение и хозяйственные строения и сооружения, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки.