Правовой статус загородной недвижимости. Часть 2

В составе земель сельскохозяйственного назначения:
- земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, на котором могут располагаться жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения, возведённые и оформленные в установленном порядке до 16.06.2003 г, либо на котором могут быть хозяйственные постройки, мелиоративные и другие сооружения;
- дачный земельный участок - на нём может быть возведено жилое строение;
- садовый земельный участок - на нём также может быть возведено жилое строение;
- огородный земельный участок, на котором могут быть построены некапитальное жилое строение и хозяйственные строения и сооружения.

Важной составляющей имущественно-правового статуса объекта загородной недвижимости является наличие либо отсутствие различных ограничений и обременений. Ограничения в использовании объекта загородной недвижимости вплоть до запрета любого строительства и хозяйственной деятельности могут быть установлены, если объект располагается в зонах с особыми условиями использования территорий. К этим зонам относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обременением объекта загородной недвижимости является сервитут частный и публичный.

Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не Moгут быть обеспечены без установления сервитута. Частый сервитут устанавливается в отношении этого объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником объекта недвижимости или обладателем иного права на этот объект) и собственником другого объекта недвижимости.

Публичный сервитут устанавливается в отношении земельного участка законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Известны случаи из практики, когда приобретались земельные участки сельскохозяйственного назначения, были затрачены средства на изменение вида разрешённого использования с сельхозпроизводства на ведение дачного строительства, а впоследствии новым собственникам становилось известно, что эти земельные участи не подлежат какой-либо застройке. Один земельный участок располагается в охранной зоне действующего военного полигона, другой участок пересекают охранные зоны линий электропередачи и подземных магистральных трубопроводов (газопроводов, нефтепродуктопроводов и водоводов), третий участок находится в охранной зоне земель природоохранного назначения (запретных и нерестоохранных полос).

В качестве яркого примера можно привести результат безрассудной сделки в виде приобретения ветхого жилого дома (покупатель которого умудрился вложить средства от продажи своей квартиры в его реконструкцию) с земельным участком 1500 м2 в Старо-Паново, имевшим обременение в виде публичного сервитута, Публичный сервитут распространялся на весь земельный участок в виде зоны градостроительных ограничений. Дом и земельный участок был принудительно изъят для государственных нужд под автомобильную дорогу с выплатой собственнику выкупной цены в размере рыночной стоимости ветхого жилого дома (согласно данным технического паспорта на дату установления публичного сервитута) и земельного участка.

Документы технического (технические паспорта) и кадастрового учёта (кадастровые паспорта) уточняют объём и содержание прав на объекты загородной недвижимости, изложенные в правоустанавливающих (актах, договорах, выписках и т.д.) и в правоподтверждающих (свидетельствах о государственной регистрации права) документах. Например, запись в графе «Особые отметки» кадастрового паспорта земельного участка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «Границы и площадь земельного участка подлежат уточнению межеванием» означает, что кадастровые работы (межевание) не проводились. Фактическая площадь земельного участка может оказаться другой, чем та, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права.

Известны случаи из практики, когда в результате успешного проведения кадастровых работ (межевания) смежных земельных участков с увеличением их площади за счёт соседнего земельного участка, межевание которого не проводилось, его размер становился несоответствующим установленному предельному минимальному размеру. Фактически этот оставшийся земельный участок прекратил свое существование, и права на него были утрачены.

Правила землепользования и застройки, которые устанавливают градостроительные регламенты, в которых указываются предельные (минимальные и (шеи) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства могут повлиять на правовой статус загородной недвижимости.

В случае каких-либо сомнений, недостаточности своих знаний для оценки правового статуса объекта загородной недвижимости, в целях снижения риска и предотвращения возможных неоправданных финансовых потерь, прежде чем заключить сделку, обращайтесь за помощью к независимым, грамотным и опытным специалистам.