Строительство дома. Составляем план действий


Строительство дома. Составляем план действийНе удается найти дом, соответствующий вашей мечте? Рассмотрите вариант покупки участка и строительства на нем того дома, который точно будет ей соответствовать. Предложения по продаже участков можно видеть на странице 67. Тем, у кого участок уже есть, мы расскажем, почему надо начинать подготовку к строительству прямо сейчас. Считается, что сход снега является сигналом к открытию сезона загородного строительства. Действительно, стройка, как правило, начинается с земляных работ, а их дешевле вести на уже оттаявшем грунте. Но до того момента, как на стройплощадке вашего дома появятся первые строители, надо успеть сделать массу подготовительных операций.


1. Начинать надо не с выбора проекта дома, как многие полагают, а с планировки участка и геологических изысканий грунта. Если действовать не в этом порядке, то может так получиться, что строительство дома по готовому проекту окажется на этом участке попросту невозможным. Планируя участок, надо определиться с местом, где в принципе может стоять дом, не нарушая действующих строительных норм и правил (СНиП). В частности, в них указано, что жилой дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 метров, а от красной линии проездов - не менее чем на 3 метра. До границы соседнего участка должно быть не менее 3 метров. По пожарным нормативам, до домов на соседних участках должно быть не менее 6 метров, если ваш и соседский дом каменные, и не менее 15 метров, если и ваш и соседский дом деревянные (подробнее смотрите в СНиП 30-02-97). Возможно, из-за того что на соседних участках стоят деревянные дома, на вашем участке деревянный дом устраивающих вас размеров уже не поместится, и придется строить каменный. Дополнительные ограничения (растояния, габариты дома и даже стиль архитектуры) могут быть в охранных зонах водоемов или зонах сложившейся исторической застройки (например, Ольгино, Парголово, Пушкин...).

Отложив все положенные расстояния, вы на оставшемся пространстве уже можете решать, где размещать дом, руководствуясь собственными вкусом и логикой. Следующий этап - геологические изыскания грунта. Смысл этого действия в том, чтобы понять, какие на месте будущего строительства залегают почвы, каков уровень грунтовых вод, и, исходя из этого, определиться с типом фундамента. К счастью, современные технологии строительства позволяют справиться практически с любой проблемой. Грунты с низкой несущей способностью или пласты глины сегодня уже не могут являться непреодолимым препятствием к строительству даже тяжелых каменных домов. Полноценная геология участка - дело довольно дорогое, но многие компании, занимающиеся возведением фундаментов, за исследование грунта на месте будущего строительства отдельных денег не берут.

2. Эти два этапа позволят вам определиться с возможными для вашего участка типами фундамента и материала стен, максимально возможными габаритами дома, а также возможностью строительства цокольного этажа или подвала. Располагая информацией об этих объективных ограничениях, можно переходить к выбору проекта дома. Надо сказать, что у большинства строительных компаний есть набор обкатанных ими проектов. При заказе строительства, за сам проект платить не придется. Если же вам нужен дом, совершенно не похожий ни на один из существующих проектов, надо обращаться в архитектурное бюро, где в рамках вашего технического задания разработают индивидуальный проект дома.

3. По идее, следующим шагом должно стать получение разрешения на строительство, но благодаря принятию закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии») делать это стало не обязательно. До 1 марта 2015 года оформить индивидуальный жилой дом не выше двух этажей, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, возможно без разрешения на строительство, по одному кадастровому паспорту и правоустанавливающему документу на земельный участок. Однако в некоторых случаях разрешение на строительство получать все же придется. Если ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства и есть вероятность, что до окончания строительства вы захотите продать, разделить, заложить свой участок земли вместе с недостроенным жилым домом, то этот самый недострой надо будет зарегистрировать. Нюанс тут в том, что, в отличие от готового дома, для регистрации недостроя необходимо разрешение на строительство. К слову сказать, жилой дом можно регистрировать, когда он закончен на 75%, то есть в нем, помимо стен и крыши, есть стационарное отопление, проведено электричество и установлены межкомнатные перегородки. Если всего этого нет, то формально дом является недостроем и только в этом качестве может быть зарегистрирован.

4. После того, как выполнены описанные выше этапы, надо подготовить к началу строительства сам участок. Необходимый минимум, который нужен для большинства строительных компаний, это заезд на участок, место для жилья строителей, электричество и вода. Если чего-то из этого списка нет, ничего страшного. Большинство строительных компаний возьмутся разрешить эту проблему самостоятельно, то есть отсыпят гравием въезд на участок, привезут бытовку, электрогенератор и бочку с водой, включив стоимость этих работ в общую смету. Однако если решение вопроса с въездом и бытовкой вполне приемлемо и для вас и для строительной компании, то электрогенератор и бочка с водой - это временный выход на период строительства, и после отъезда строителей вам придется вернуться к решению этой проблемы. Поэтому правильным будет сразу, раз и навсегда, решить обе задачи.

5. Начинать надо с электричества. Для его подключения у вас на участке должен быть установлен электросчетчик, который можно разместить в бытовке, а если бытовки пока нет, то на отдельной опоре. Проблема может возникнуть, только если у границы вашего участка нет линии электропередач 0,4 кВ (именно к таким линиям возможно подключение без установки трансформаторной ПС). Тогда надо писать заявку в сетевую организацию на технологическое присоединение и заключать договор на электроснабжение. Надо быть готовым, что от момента подачи заявки до появления электричества на вашем участке может пройти не один месяц (согласно постановлению правительства №334 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам совершенствования порядка технологического присоединения потребителей к электрическим сетям», сетевая компания обязана подключить вас к электросетям в течение шести месяцев). Зато, если до линии электропередач менее 500 метров (для города менее 300 метров), то до границ вашего участка строить линию будет сетевая организация, взяв с вас не более 550 рублей. Если же поблизости есть только линия 10 кВ, то для подключения к ней придется за свой счет (возможно, скинувшись с соседями) приобретать трансформаторную ПС.

6. Зима и начало весны (пока не начал таять снег) - лучшее время для рытья колодца или бурения скважины, поскольку именно в это время года минимален уровень воды в водоносных слоях. Это важно, потому как колодец или скважина, построенные в начале лета, то есть в момент максимального уровня грунтовых вод, могут оказаться недостаточно глубокими и к началу зимы пересохнуть.

7. Если вы собираетесь покупать бытовку, чтобы после окончания строительства переоборудовать ее, например, в мастерскую или склад инвентаря, то завезти ее на участок имеет смысл, пока грунт на нем еще надежно скован морозом. Это даст возможность большому грузовику с манипулятором, на котором перевозятся бытовки, заехать прямо на участок и установить бытовку именно там, где для нее будет наиболее подходящее место. Поздней весной грузовику будет просто не въехать на раскисший грунт участка, не говоря уже о том, чтобы надежно закрепиться на опорах для разгрузки. Есть, конечно, вариант поставить бытовку прямо рядом с дорогой, занеся ее на участок, насколько хватит длины стрелы крана, но и этому могут помещать линии электропередач или канава, отделяющая участок от дороги.

8. Выбирая строительную компанию, надо руководствоваться не только сравнением смет на строительство, но и репутацией компании. Обычно недочеты в строительстве выявляются уже в течение первого года эксплуатации дома, хотя какие-то скрытые дефекты могут дать о себе знать и через десятилетия. Доверять такое важное и дорогое дело, как строительство дома, можно только тем, кто способен гарантировать качество, обеспечивающее беспроблемную эксплуатацию дома на протяжении многих десятков лет. Ввиду объективных причин, в нашей стране еще нет большого числа строительных компаний, деятельность которых исчисляется несколькими десятилетиями, но если офис компании работает по одному и тому же адресу хотя бы пару-тройку лет, то это наглядно демонстрирует, что ей нет нужды прятаться от рассерженных клиентов.  В договорах на строительные работы все обязательства сторон обычно описаны до тонкостей, и не надо стесняться требовать включения в них пунктов, которые особенно вас волнуют. У ответственных компаний практически всегда есть фотоархив выполненных объектов.

Посетить построенные дома лично вряд ли получится, поскольку их хозяева редко когда дают согласие превращать свои дома в выставочные залы. А вот побывать в доме, находящемся на стадии строительства, чтобы лично увидеть, как работают строители, которым вы собираетесь доверить свой дом, просьба вполне выполнимая. Проект, по которому компания будет строить вам дом (если не вы его предоставляете), должен быть полным и содержать описания выполнения всех стадий строительства. Отсутствие каких-либо частей проекта говорит о том, что компания будет делать эту стадию работ на свое усмотрение, что чревато отступлениями от проекта и строительными ошибками. Меньше всего доверия к диким бригадам, поскольку они не могут гарантировать качество своей работы ни имуществом, ни репутацией. «Дикие» бригады больше заинтересованы в имитации качественной работы, чтобы заказчик был доволен на момент оплаты по договору. То, что произойдет с домом в первую же зиму или через несколько лет, их мало интересует, потому как найти их в случае чего, а тем более добиться компенсации ущерба будет практически невозможно. Кроме того, такие бригады часто не укладываются в оговоренные сроки и могут пытаться пересматривать смету строительства на какой-либо промежуточной стадии работ. За окном еще вовсю хозяйничает зима, но, времени на то, чтобы успеть справиться со всеми делами, предшествующими началу строительства, уже катастрофически мало. Пора прямо сейчас начинать подготовку к строительству вашего загородного дома.

 

Бесплатный расчет стоимости строительства и ремонтных работ

«СтройБиржа» - Бесплатный расчет стоимости строительства и ремонтных работ

Рейтинг@Mail.ru