Превращение "недостроя" в дом под чистовую отделку. Часть 1


Превращение недостроя в дом под чистовую отделкуПродать недостроенную коробку за хорошие деньги непросто. Рынок переполнен предложениями (правда, идеальных вариантов вы все равно не найдете). Покупатели шарахаются от домов с пустыми глазницами окон и недоделанной крышей как черт от ладана. Поэтому застройщику разумно довести дом до состояния чистовой отделки, и обычно такой метод хорошо действует. Многим кажется, что остается лишь маленький шаг до новоселья - определиться с цветом стен и керамической плиткой для санузлов. Ведь большинство людей все еще выбирают дом своей мечты как в 90-е годы - сердцем, а не разумом.


Следует учесть, что даже опытные строители, которых все чаще приглашают для осмотра приглянувшегося объекта, не всегда обладают достаточно широкой подготовкой, чтобы оценить здание в комплексе. Представим, что конструкция не имеет серьезных проблем и дом построен на твердую тройку или даже четверку («круглых отличников» вы не найдете - мое глубокое убеждение). Однако фундамент, стены и крыша - это только коробка, в которой невозможно жить без инженерных коммуникаций. Будет ли застройщик вкладывать серьезные средства и приобретать достойное оборудование, если стоит задача пустить пыль в глаза? Вряд ли. И на рабочих кадрах можно сэкономить, наняв самых дешевых «специалистов». Все равно 95 % покупателей не оценят по достоинству затраты и даже не подумают отличить, к примеру, китайскую металлополимерную трубу от немецкой, а поддельный кабель NYM от оригинального. Вот так люди становятся хозяевами недвижимости, требующей масштабной реконструкции инженерных сетей, а следовательно, немалых затрат времени и денег. Если внимательно не изучить предлагаемый к продаже объект, дата новоселья может перенестись на несколько лет, а стоимость окажется в несколько раз выше планируемой.

Перечислю инженерные системы, необходимые в современном доме: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение и освещение, слаботочные сети (телефон, телевидение и компьютерные сети). В качестве дополнительных опций выступают: принудительная система вентиляции, кондиционирование, система встроенного пылесоса, бассейн, видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация и многое другое. Чтобы избежать незапланированных расходов после покупки недвижимости, изучим основные проблемы, которые подстерегают будущих владельцев.

ЖИЗНЬ БЕЗ ТЕПЛА И ВОДЫ
Скоротечный осмотр дома обычно не позволяет дать верное заключение о качестве произведенного монтажа инженерных систем. Рассмотрим конкретный пример. Одной студеной зимой покупатель приобрел дом, в котором впоследствии был вынужден заменить всю систему отопления, начиная с котла и заканчивая последним радиатором. Как так случилось? Ведь в морозы отопление должно работать, и, казалось бы, трудно не заметить холода в комнатах? Оказывается, можно! Несколько раз заходя в осматриваемый дом на 20-30 минут прямо с мороза и не снимая куртки и обуви, человек недооценил, что для нормальной жизни температура в 16-18 °С некомфортна. Кроме того, фирма-застройщик намеренно отключила «лишних» потребителей тепла, чтобы направить всю мощность котла на радиаторное отопление. А чтобы быстро понять по внешнему виду, что котел и установленные радиаторы имеют заниженную мощность, требуется опыт.

Вот первый метод снижения затрат на отопление: покупаем менее мощное оборудование. В описываемом доме комнаты площадью 20 кв. м с большими окнами пытались обогреть радиаторами всего в 800 Вт. Слабый котел работал на пределе возможностей уже при легком морозе «за бортом», а 20-30 °С оказывались для него критичными, и температура в доме опускалась до 14-16 °С. Самое интересное, на первый взгляд могло показаться, что мощность котла выбрана правильно. Все, кого ни спроси, помнят рекомендации продавцов радиаторов отопления: 100 Вт на каждый квадратный метр помещения. В таком случае принимают, что комната в 20 кв. м потребует установки радиатора тепловой мощностью в 2000 Вт (или 2 кВт). А для дома общей площадью, к примеру, в 400 кв. м надо установить обогревательный котел в 40 кВт. К сожалению, такой простой расчет не всегда обеспечит теплую и комфортную жизнь. (В нашем доме котла мощностью 50 кВт точно не хватило.) Радиаторы также нельзя выбирать без учета особенностей конкретного помещения, к которым относят уровень теплоизоляции стен, высоту потолков (т.е. объем обогреваемого воздуха), площадь остекления. Реальные условия могут скорректировать требуемую мощность радиаторов отопления как в одну, так и в другую сторону.

Еще сложнее обстоит дело с номинальной мощностью котла. Проектировщик, подбирая оборудование, должен учесть множество дополнительных параметров. К примеру, чем значительнее емкость водонагревателя, тем больше тепла он будет отбирать у системы отопления в момент приготовления горячей воды. К сожалению, вы сможете распознать эту проблему только в тот момент, когда кто-то из членов семьи отправится в душ, а вы почувствуете, как на глазах остывают радиаторы. Либо решите подключить дополнительные потребители тепла: теплый пол, обогрев воздуха в системе принудительной вентиляции, подогрев воды в бассейне... Простой расчет по формуле «умножаем площадь дома на 0,1 кВт/м не годится. Казалось бы, что сложного учесть в проекте все потребители тепла? Дело в том, что хороший индивидуальный проект стоит хороших денег. Вот вам еще один простой способ уменьшения затрат, когда дом строится не для себя, а на продажу. Дешевые проекты обычно делают методом аналогий, преобразуя старые наработки под новые объекты. А то и просто строят дом без проекта. И далеко не всегда такой метод экономии проходит безболезненно.

Следовательно, перед покупкой попросите владельца продемонстрировать все проекты, начиная с рабочего и заканчивая проектами инженерных систем. Если бумаг нет - очень плохо. Если проект имеется, желательно проверить его на наличие ошибок. Быть может, в силу своей профессии я привык излишне тщательно все проверять, но, поверьте, поводов для серьезных опасений достаточно. К примеру, за последний год я провел экспертизу нескольких проектов загородных домов, в том числе дорогих, индивидуальных, которые стоят несколько миллионов рублей. Мои клиенты после изучения десятка-другого страниц экспертного отчета приняли решение сделать все заново. Возможно, моя недоверчивость связана с тем, что на проверку обычно не попадают хорошие проекты: несут такие документы, к которым возникло подозрение. Так вот, если вы сомневаетесь в их качестве, могу вас расстроить: это первый показатель того, что пришло время тратить деньги по второму кругу. Про низкий уровень профессионального мастерства я уже писал. Ситуация, когда сложная инженерная система собирается силами сезонных рабочих и без постоянного наблюдения со стороны квалифицированного специалиста, иногда приводит к очень странным техническим решениям. Вот только смеха они не вызывают. 

Существует один важный фактор, учесть который непросто даже самому скрупулезному проектировщику. В России давление магистрального газа за городской чертой оставляет желать лучшего. В большие холода, то есть в пиковые моменты потребления газа, в некоторых населенных пунктах вместо нормы в 18 миллибар можно наблюдать давление 10-12, а то и 8 миллибар. Несоответствие оптимальному показателю я наблюдал достаточно часто. Рекорд был поставлен в моем собственном доме очень холодной зимой 2004-2005 года - 5 миллибар! Падение давления газа в магистрали значительно ограничивает реальную мощность котла. Простая физика: по газовой трубе заданного диаметра при имеющемся давлении проходит строго определенное количество газа, который сможет сгореть в топке котла. Меньше давления - меньше калорий. Возникает неприятный эффект: чем ощутимее потребность в тепле из-за морозов, тем больше газа начинает потреблять ваш поселок. И тем меньше тепла дает котел. Как быть в таком случае? Лучше всего проверить реальное давление газа в том месте, где вы покупаете недвижимость, и при необходимости выбрать котел повышенной мощности. Если проверить давление зимой невозможно, то следует опросить будущих соседе!! или применить ненаучные методы. Народная примета гласит, что в новых коттеджных поселках качество коммуникаций хорошее: давление газа и напряжение в сети обычно соответствуют нормам, так как количество объектов адекватно подведенным мощностям. А вот в местах старых и хаотичных застроек все плохо - домов подключили больше, чем могут обеспечить древние советские коммуникации.

Третий способ сэкономить на системе отопления - приобрести трубы заниженного диаметра. И какой бы солидной ни казалась труба внешне, следует учитывать внутренний проходной диаметр. Некоторые типы полимерных труб имеют достаточно толстые стенки, что приводит к серьезному снижению полезного сечения. В системе отопления использование тонких труб может привести к тому, что требуемое количество теплоносителя и, соответственно, тепла просто не попадет от котла к радиаторам. В системе водоснабжения заужение труб вызывает падение напора воды, если одновременно открыть несколько кранов. Точно так экономят на других материалах, например на толщине теплоизоляции.

Итак, предпочитая наиболее экономную комплектацию объекта с точки зрения мощности, застройщик может к тому же приобрести некачественную продукцию малоизвестных марок. Я не призываю тратить деньги необдуманно - далеко не всегда более дорогие материалы оправдывают свою высокую стоимость на все сто процентов. Но опускаться до контрафактного Китая, которым особенно любят торговать на многочисленных строительных рынках, все же не стоит. Срок эксплуатации - вот главный аргумент в пользу авторитетных марок. Строитель быть может и не почувствует разницы - даже левое оборудование при удачном стечении обстоятельств послужит год-два. Но так как дом вряд ли покупается в расчете на столь короткий срок, уже через несколько лет эксплуатации вы точно оцените экономию на материалах во всей красе.

Осмотрев не один дом с готовой системой отопления, я могу резюмировать, что крайне редко она находится в том состоянии, когда не требуется ремонт и желательно еще до начала отделочных работ. В большинстве случаев предлагаемое вместе со зданием техническое решение годится только для обогрева самих строителей.

 

Бесплатный расчет стоимости строительства и ремонтных работ

«СтройБиржа» - Бесплатный расчет стоимости строительства и ремонтных работ

Рейтинг@Mail.ru