Дуплексы

Считается, что дуплексы возникли в Англии как жилье для двух родственных семей на одном участке. Со временем они стали популярными во многих странах. В таких домах поселяются родственники и друзья, в них могут проживать и две независимые семьи, бывает также, что хозяин дуплекса сдает вторую половину дома в аренду. Дуплекс обладает всеми качествами, присущими индивидуальному жилому дому: каждый хозяин имеет отдельный вход на свою половину жилища и собственную часть участка. При этом индивидуальные дома в составе дуплекса имеют общую стену, иногда (но не всегда) общие крышу и фундамент.

Планировка каждой жилой половины (а также этажность) могут различаться или быть одинаковыми. Инженерные системы всегда раздельные, и каждая семья может выбирать свой режим их эксплуатации и тип оборудования. У родственников участок может быть общим, а для независимых семей территорию, на которой стоит дуплекс, делят (как правило, по продолжению линии внутренней стены, разделяющей жилище разных хозяев). Чтобы жить в дуплексе было комфортно для обеих семей, следует обеспечить им равные условия и автономность. Это определяет особенности проектирования, строительства и эксплуатации домов на две семьи.

Дуплексы, обеспечивающее автономность и возможность тесного общения, - идеальное жилище для родственных семей. Но они подойдут и для проживания друзей, хороших знакомых или просто спокойных соседей - людей, между которыми сложились добрые отношения. Иногда дуплекс строят для сдачи половины дома в аренду, чтобы экономически эффективно использовать участок. Дуплексы встречаются и в коттеджных городках - это комфортное жилье, которое можно приобрести по более низкой цене, чем отдельный дом. Выбор дуплекса для проживания определяется рядом его полезных качеств:
- экономичность при строительстве и эксплуатации. Дуплексы имеют меньший периметр наружных стен по сравнению с двумя индивидуальными домами, поэтому стоимость строительства для каждой семьи будет на 8-10%, а стоимость отопления - на 15-20% меньше;
- эффективность использования территории. Это особенно важно при небольших и узких участках. По нормативам между двумя домами необходимо иметь противопожарные разрывы, и эту территорию, зажатую между двумя стенами, трудно использовать. Построив один дуплекс на двоих, соседи получают возможность увеличить полезную площадь своего участка.

Дуплексы, как и индивидуальные дома, можно строить на участках любой ширины и длины, с различной ориентацией, располагать как при входе на участок, так и в глубине территории. К недостаткам проживания в дуплексе можно было бы отнести слишком близкое соседство другой семьи. Однако внутри дома это не будет ощущаться. Автономность на участке обеспечит его правильное зонирование. Кроме того, участки всегда можно разделить высоким забором, и будет полное впечатление проживания в обычном индивидуальном доме. Недостатков у дуплекса не будет, если при проектировании учтены его ориентация на участке, оптимально расположены помещения и грамотно выполнены конструкции.

Учет ориентации на участке
Дом-дуплекс может иметь прямоугольную, квадратную или более сложную форму. Энергоэффективность его больше, если план дома близок к квадратному. Для этого общая внутренняя стена дуплекса должна быть максимально длинной, а наиболее протяженный световой фронт каждой квартиры должен быть расположен вдоль боковых сторон дома. Каждая часть дуплекса имеет одну глухую стену, смежную с соседним жильем, поэтому помещения дома могут быть ориентированы на три стороны света. При расположении дома на участке необходимо учитывать, что крайне нежелательно, чтобы у одного из жильцов большинство комнат были ориентированы на север, а у другого - на светлые и теплые стороны. Поэтому ориентация участка существенно влияет на оптимальную форму дома и расположение помещений.

Если участок позволяет сделать главный фасад с северной стороны, то одна часть дома будет иметь жилые помещения, ориентированные на юг и восток, другая - на юг и запад. Это оптимально для жилья, на эти стороны удобно ориентировать террасы, гостиные, спальни. План дома может иметь близкую к квадрату или же прямоугольную форму (вытянутую по оси восток-запад). Дом выгоднее расположить поближе к входу на участок, оставив солнечную сторону для зон отдыха, участок может быть любой формы, в том числе узкий.

Если параметры участка обусловливают южный главный фасад, то наиболее комфортными для ориентации жилых помещений станут запад для одного дома и восток для другого. Вдоль северной стороны рекомендуется располагать вспомогательные помещения и делать небольшие окна. С восточной и западной сторон дома можно разместить террасы, которые вместе с зонами отдыха будут полностью изолированы друг от друга (вариант, наиболее подходящий для проживания неродственных семей). Оптимальный план дуплекса при этом получится близким к квадрату, расположить дом можно на удалении от входа на территорию. При узком участке террасы можно разместить на главном фасаде или с севера.

При входе на участок с восточной или западной стороны половины дома оказываются в неравных условиях: одна из них имеет стену, ориентированную на север, поэтому в доме будет темнее и холоднее. Лучше, если план дуплекса вытянут по оси север-юг, тогда жилые помещения можно преимущественно ориентировать на запад или восток. Для узкого участка такой вариант не подойдет - уменьшится преимущество в экономичности. Этот случай наиболее неблагоприятен.

Другой способ преодоления неудобной ситуации - каждую половину дома вытянуть по оси восток-запад и ориентировать жилые помещения на эти стороны света. Вариант подойдет для дуплекса с небольшими площадями, который легко разместится на узком участке, но один хозяин все равно останется в худшем положении. Дом можно сделать трехэтажными: на первом этаже расположить вспомогательные помещения (включая гараж), а выше - жилые комнаты, ориентированные в основном на восток и запад. Это решение позволяет, при необходимости сделать без окон боковые стены каждого блока. Приведенные решения - не догма, а лишь схемы, которые могут видоизменяться в зависимости от конкретных условий и мастерства архитектора.

Взаимное расположение помещении
Для обеспечения автономности важны отсутствие шума из чужой половины и визуальная недосягаемость жизни каждой семьи. Первое условие обеспечивают путем высокой звукоизоляции конструкции смежной стены, блокировки домов через гаражи или хозпомещения. Недопустимо также расположение чужих комнат второго этажа над комнатами первого. Визуальной независимости достигают размещением террас и балконов на боковых фасадах, получая изолированные зоны отдыха на участке для каждой семьи. Если все же террасы разных хозяев выходят на один фасад, то их разделяют стенкой или максимально удаляют друг от друга, смещая от центра к боковым стенам здания. Желательно также удалить друг от друга входы в дом. Удобно, когда каждый дом в составе дуплекса, кроме входа, имеет отдельный выход на участок. Это важно для комфортного сообщения между домом и территорией: не придется обходить достаточно большое здание.

Планировки двух домов могут быть зеркальными. Вдоль смежной стены удобно располагать помещения, не требующие естественного света: санузлы, кладовые, гардеробные, лестницы, гаражи, холлы. Симметричность плана, которую часто используют в дуплексах, ведет к типизации конструкций, упрощает и удешевляет строительство. Именно такие проекты обычно используют в коттеджных городках. Но нет никаких препятствий для нарушения симметрии, если это необходимо. Части дома могут иметь разные площадь и планировку, линия их блокировки - сложную конфигурацию. Смежное расположение санузлов, кухонь, постирочных также не обязательно, поскольку в каждую половину дома инженерные коммуникации вводятся раздельно и могут иметь различную геометрию разводки.

Раздельные и общие конструкции
Обе части дуплекса обычно имеют общие фундамент, конструкции крыши, монолитные пояса, перекрытия, связанные в единую жесткую плиту. Внутренняя общая стена может быть двойной, но опираться на общий фундамент (это устранит опасность неравномерной осадки здания, которая может разрушительно сказаться на общих стенах и крыше). Если по какой-либо причине эти стены имеют раздельные фундаменты, то деформационный шов должен проходить по всем конструкциям от фундамента до крыши и полностью отделять один дом от другого. Размещение ненесущих конструкций - перегородок, лестниц, блоков вентканалов, окон, дверей - может различаться, обусловливая разную планировку помещений. В дуплексах с квартирами небольшой площади (100-150 м2) часто несущими делают лишь внутреннюю общую и наружные стены, что позволяет индивидуально проектировать интерьер, и даже при одинаковой общей площади иметь различный набор помещений. Каждая семья может индивидуально выбирать инженерное обеспечение: способ отопления, сантехническое оборудование и т. д. Это позволяет хозяевам подойти к вопросам энергосбережения в соответствии со своими взглядами. Сложнее решить вопрос с автономной канализацией: совместная система будет экономичнее и в строительстве, и при эксплуатации, поэтому желательно договориться.

Особенности планировки
Планировочные решения дуплексов столь же разнообразны, как индивидуальных домов. Но особенности их планировки связаны с блокировкой и ограничениями по ориентации.

ДОМА С БЛОКИРОВКОЙ ПО ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ.
В центральной части дома располагают гаражи, котельные, постирочные. На втором этаже над хозяйственными помещениями устраивают жилые комнаты или холодный чердак. Здание имеет прямоугольную форму, его фронтальная ширина больше длины.
Преимущества. Удаленность отдельных домов друг от друга обеспечивает высокую автономность проживания, можно также максимально разделить конструкции домов от фундамента до крыши.
Недостатки. По энергосберегающим качествам каждый дом будет минимально отличаться от индивидуального. Не подходит для узкого участка.
Применение. Дуплекс идеально подходит для проживания неродственных семей. О блокировке через гараж можно договориться и с соседом, чтобы нивелировать непродуктивный разрыв между домами. Вход в здание лучше ориентировать на север.

ДОМА С ВХОДАМИ С ПРОТИВОПОЛОЖНЫХ БОКОВЫХ СТОРОН,
в центре каждого дома располагается входная группа, жилые комнаты могут быть ориентированы на три стороны света. Блокировка домов - по жилым комнатам, санузлам, лестницам. Гаражи могут быть встроены или пристроены к главному фасаду.
Преимущества. Возможность рационального решения внутреннего пространства, поскольку распределительный узел расположен в центре каждого дома. Можно не делать дополнительный выход из дома, а совместить вход с террасой для отдыха. Высокая автономность каждого дома. Компактность (каждая часть дома может иметь план, вытянутый вдоль боковой стены) и, как следствие, высокие энергосберегающие качества здания.
Недостатки. Нет.
Применение, Дом подойдет и для родственников, и для неродственных семей. Главный фасад должен быть ориентирован на север или юг (крайне нежелательна ориентация главного фасада на восток или запад).

ДОМА С ВХОДАМИ С ГЛАВНОГО ФАСАДА, БЛОКИРОВКОЙ ПО ЖИЛЫМ И ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ.
Входы в дом могут быть сдвинуты к центру дуплекса или к боковым сторонам. Необходим дополнительный выход на участок с каждой половины дома, расположенный с тыльной или боковой стороны. Форма плана каждой части дома может варьироваться от вытянутой вдоль общей стены до квадратной. Гаражи могут быть встроенными или пристроенными к главному фасаду.
Преимущества. Компактность, разнообразие допустимой ориеетации.
Недостатки. Если части дома имеют форму, вытянутую вглубь участка, то на первом этаже возможны длинные коридоры или проходные помещения.
Применение. Наиболее распространенный тип дуплексов. Дома со сдвинутыми к центру входами больше подойдут для родственников, с разнесенными — для любых семей. Возможно строительство на узких участках.

ТРЕХЭТАЖНЫЕ ДОМА СО ВСТРОЕННЫМИ ГАРАЖАМИ.
На первом или цокольном этаже располагают гараж и хозяйственные помещения, на втором - кухню, общую зону, на третьем - спальни. Вход в дом - с главного фасада.
Преимущества. Компактность.
Недостатки. Из жилых помещений затруднена связь с участком.
Применение. Возможно проживание родственных и неродственных семей. Подходящий вариант для небольшого и узкого участка, строительства в городе. Может стать элементом блокированной застройки.

Особенности строительства
Стандартный дуплекс - единый дом, и все его несущие конструкции следует возводить одновременно. Нельзя залить часть фундамента, построить половину стен и накрыть половину дома крышей. Нельзя также строить стены частей дома из разных материалов, например одну половину из кирпича, а другую - из газобетона, поскольку из-за разницы в объемном весе они окажут разное давление на фундамент, что приведет к его неравномерной просадке. Нельзя покрывать крышу частей дома материалами с разным весом. Перегородки и другие ненесущие конструкции, террасу, утепление, отделку (в том числе наружную) хозяева могут выполнять независимо друг от друга. При необходимости строить части дуплекса в разное время и из разных материалов каждую часть надо возводить на своем фундаменте как отдельный дом. Такое подобие дуплекса в виде двух конструктивно независимых домов можно создать, например, при желании родственников «воссоединиться» на участке, где уже стоит один дом.

В этом случае рациональнее используются площадь участка и инженерные сети, пристройку проще узаконить как реконструкцию. Кроме того, такой «дуплекс» можно «вместить» на небольшом участке, где для второго отдельного дома не хватает места. Однако при строительстве с разрывом во времени необходимо учесть влияние новой постройки на старый дом. Следует обследовать старые фундаменты и прилегающие к ним фунты, учесть их возможные деформации, укрепить. В старом доме может понадобиться реконструкция крыши, устройство новых окон и дверей взамен закрытых стеной нового дома, перепланировка и т. п. Возможно, оценив за и против, от затеи придется отказаться. Обычный дом не так просто превратить в дуплекс.

Выгодный дом
Дуплексы чаще строят в коттеджных городках. Это дает выифыш в стоимости строительства, позволяет использовать более узкие участки и сэкономить на коммуникациях: длина улиц сокращается на 20-30 % по сравнению с застройкой одноквартирными домами такой же площади. А покупатель может приобрести жилье в дуплексе дешевле, чем в отдельном коттедже, и далее будет экономить на отоплении. Для дружных родственников строительство дуплекса не представит организационных сложностей и будет выгодным. Чужим людям сложнее договориться о совместном единовременном строительстве. Партнеры должны договориться о покупке смежных участков или одного участка и не подвести друг друга при финансировании строительства. Но, учитьшая, что при строительстве квадратный метр дуплекса обходится меньше, чем в отдельном доме, что дом дешевле в эксплуатации и его части могут быть разной величины, можно использовать такой дом в сугубо личных целях. Дуплекс можно построить на своем участке и сдавать половину дома в аренду, например до тех пор, пока там не захочет поселиться кто-то из повзрослевших детей. За это время строительство себя окупит и даст доход. Ведь дополнительные 100-120 м дома обойдутся в 30-40 тыс. у.е., и вернуть капиталовложения можно за 3-8 лет в зависимости от месторасположения участка.