Кадастровый учёт земельных участков

Кадастровый учёт земельных участков и любой другой недвижимости необходим для того, чтобы в установленном законодательством порядке закрепить право собственности. Кроме того, кадастровый учёт (далее - КУ) земельных участков необходим для определения размера земельного налога.

РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Большая доля ошибок КУ приходится на случаи учёта долей, образовавшихся вследствие раздела исходного земельного участка. При этом нередко отказ в проведении КУ вновь образованных земельных участков обусловлен тем, что они не соответствуют требованиям к их минимальной или, напротив, максимальной площади.

Требования к размерам земельных участков конкретизируются в решениях органов местного самоуправления - они могут различаться в зависимости от субъекта Российской Федерации. Вновь образованный земельный участок, площадь которого меньше или, наоборот, больше разрешённых размеров, не может быть поставлен на кадастровый учёт со всеми вытекающими последствия-
ми для его собственника. Вот почему при определении границ вновь образуемых земельных участков необходимо заранее удостовериться в том, что их площади будут отвечать действующим требованиям, например, посредством профессиональной консультации в территориальном органе Росреестра или муниципалитете.

УТОЧНЁННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ГРАНИЦ
При проведении КУ земельных участков с уточнённым положением границ (с отражением результатов уточнения в межевом плане) должны соблюдаться требования к допустимому изменению площади такого участка (в результате изменения положения границ). В общем случае при изменении положения границ земельного участка увеличение площади такого участка не должно превышать десяти процентов от площади, указанной в государственном кадастре недвижимости. Площадь земельного участка, границы которого уточнены, но в отношении которого нормативно не установлены допустимые пределы увеличения площади, не должна в результате превышать минимально допустимых размеров площади земельного участка, установленных органом местного самоуправления.

Кадастровый учёт земельных участков, площадь которых после проведения уточнения положения границ не соответствует установленным требованиям, не проводят - дальнейшая судьба таких участков решается в суде. Вместе с тем отсутствие документального обоснования (частичное или полное, например, вследствие отсутствия межевого плана или (и) акта согласования границ) увеличения площади земельного участка не может служить основанием для отказа в осуществлении КУ, поскольку такое основание для отказа отсутствует в действующей редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ. В этом случае следует обжаловать отказ в вышестоящем органе Росреестра или суде.

ЕСЛИ ГРАНИЦЫ НАДО СОГЛАСОВЫВАТЬ
Проведению КУ земельных участков должно предшествовать предварительное согласование его границ, в том числе с лицами не из числа собственников. Несоблюдение этого требования влечёт законный отказ в проведении КУ. Так, при осуществлении КУ земельных участков, в пределах которых пролегают дороги общего пользования или аналогичные объекты, обязательно предварительное согласование границ такого участка с лицами, обладающими смежными земельными участками на правах аренды. Проведение такого согласования должно быть документально подтверждено, а соответствующие документы в установленном порядке представлены в орган кадастрового учёта (ОКУ).

ОСОБЕННОСТИ ДОКУМЕНТИРОВАНИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЁТА
Проведение КУ в отношении объектов, подлежащих такому учёту, допускается на основании документов. При этом, как свидетельствует статистика минувшего года, от 43 до 46% решений об отказе в проведении КУ принимается именно из-за недостатков в представляемых документах. Следует подчеркнуть, что юридическая значимость и юридическая сила документа обеспечиваются не только соответствием формальным требованиям к его оформлению, но также:
- соответствием содержания документа его функциональному назначению;
- изданием (подписанием) документа лицом, наделённым соответствующими полномочиями, и т.д.

Следовательно, до представления документов в ОКУ заявителю следует удостовериться в том, что каждый из представляемых документов полностью соответствует установленным требованиям (как и в полноте комплекта представляемых документов). В этой связи рассмотрим характерные ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при подготовке документов кадастрового учёта земельных участков. При подготовке межевых планов к таким ошибкам относятся:
• несоответствие установленным требованиям сведений об образуемых земельных участках (адрес, категория земель, вид разрешённого использования и др.);
• неполный состав сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке (в том числе полное отсутствие сведений хотя бы об одном из них);
• нарушение требований к подготовке документов о вновь образуемых земельных участках;
• отсутствие в документах сведений об обосновании уточнённого местоположения границ земельного участка либо наличие в них кадастровой ошибки;
• нарушение процедуры согласования границ земельных участков (её состава, последовательности, и др.);
• нарушения в оформлении графической части межевого плана.

При подготовке технических планов (на расположенные в пределах земельного участка строения) к наиболее характерным ошибкам относят:
• неполное или неправильное заполнение сведений в разделах «Характеристики сооружения (здания)», «Характеристики помещения», «Характеристики объекта незавершённого строительства»;
• отсутствие документа о присвоении адреса объекту КУ;
• использование для подготовки технического плана рабочей, а не проектной документации;
• нарушения в оформлении графической части технического плана.

Отсутствие в ОКУ какого-либо документа, обязательного для кадастрового учёта, само по себе не всегда может служить основанием для отказа в его проведении. Так, недопустим отказ в осуществлении кадастрового учёта только из-за того, что иная организация в порядке межведомственного взаимодействия несвоевременно представила документ в ОКУ. Не является безусловным основанием для отказа в проведении кадастрового учёта и истечение срока действия документа, обязательного для такого учёта. В частности, недопустим отказ в кадастровом учёте земельного участка из-за истечения срока действия схемы его расположения (в пределах определённой территории).

Таким образом, чтобы процедура кадастрового учёта вашего земельного участка прошла без ошибок и связанных с ними временных и материальных издержек, рекомендуется:
• заранее изучить хотя бы наиболее важные требования к документам, необходимым для осуществления КУ;
• при получении документов в уполномоченных органах сразу же проверять их комплектность, наличие в них обязательных сведений, наименований организаций, подписей, оттисков печатей и др.;
• при получении документов от кадастрового инженера проверять эти документы на предмет характерных ошибок;
• иметь представление о законных основаниях для отказа в осуществлении кадастрового учёта.