Выбор и приобретение земельного участка. Часть 1

Если в вашей голове хоть однажды возникла мысль: «Я хочу иметь свой собственный дом!» - все, это значит, что такая мысль все чаще будет занимать вас, вы будете снова и снова возвращаться к ней, пока не достигнете желаемого. А ведь зачастую хочется иметь именно свой дом, отвечающий индивидуальным представлениям о комфорте и уюте, такой, который, как только возник, превратил все другие в жалкое подобие дома мечты. В таком случае выход только один - строить самим и не обязательно своими руками, хотя и этот вариант вполне возможен.

Собственный дом подразумевает как минимум две вещи: наличие земельного участка и наличие проекта дома. Начать предлагаю с решения вопроса о приобретении земельного участка, да такого, на котором разрешено дальнейшее строительство. При выборе участка для нас принципиальными, как правило, являются два вопроса: стоимость земли и местность. Каждому представляется дом, расположенный в живописном месте с водоемом и лесом неподалеку, но оснащенном в то же время всеми благами и достижениями цивилизации. Вот и попытаемся совместить два взаимоисключающих на первый взгляд желания.

Для начала попробуйте ответить себе на следующие вопросы:
- Каких размеров должен быть участок?
- Будет ли расположен дом в черте города, пригороде или на достаточно далеком расстоянии от постоянного места жительства?
- Если это будет загородный дом, то хотите ли вы иметь по соседству населенный пункт или ваш вариант - полная тишина и уединение?

При выборе участка лучше исходить из следующей пропорции: отношение общей площади дома к площади участка как один к десяти. Ну и, конечно же, следует учитывать ваши пожелания относительно других построек на участке. Естественно, что право выбора всегда останется за вами, но если эту пропорцию слишком грубо нарушать, то о высокой ликвидности будущей недвижимости речь уже вести не стоит. Для принятия обоснованного решения советуем определиться со своими индивидуальными потребностями и предпочтениями, а также учесть рад важных и обязательных к выполнению норм по строительству.

Помните, что для комфортной жизни и строительства в принципе по участку должны проходить коммуникации или их проведение хотя бы должно быть в планах на ближайшее время. Иначе придется решать такие вопросы: «А куда строители воткнут шнур от той же дрели? А газ, электричество? А подъездные пути?» Если ваш выбор - это строительство загородного дома, находящегося далеко от крупных населенных пунктов, то вы не столкнетесь с большим количеством препятствий. Если же строительство планируется в пригороде или в черте города, то придется изрядно потрудиться над сбором необходимых согласовательных и разрешительных документов.

Например, местные органы архитектурного надзора могут устанавливать ограничения по площади постройки и этажности. Но выход из ситуации есть всегда. Так, в Ленинградской области на отдельных территориях не допускается возведение домов, если площадь застройки превышает 25 % от площади участка. Но ведь можно построить двухэтажный дом, да еще и мансардный этаж сделать жилым. Приобрести земельный участок можно на первичном и вторичном рынках недвижимости. В зависимости от того, где будет совершена покупка, различны порядок и условия приобретения и оформления участка земли в собственность.

Рассмотрим сначала вариант приобретения земельного участка на первичном рынке недвижимости. Участок в данном случае может быть предоставлен администрацией муниципального образования. Выбрав подходящий участок, вы должны отправить официальное ходатайство в местную администрацию. В ходатайстве следует описать ориентировочный размер и местоположение участка, цель его приобретения и правовой статус на момент покупки (наследство, собственность, аренда и т. д.). Далее местная администрация рассматривает ходатайство и выносит решение. Вам могут отказать, если на данной территории нет свободных земельных участков или, например, запрещено использование этих земель в указанных в ходатайстве целях.

После того как вынесено положительное решение, вы должны зарегистрировать ваши права на участок в филиалах областной регистрационной палаты (обычно они расположены в здании местной администрации). Процедура включает получение постановления главы местной администрации, подписание договора купли-продажи, оформление других первоначальных правоустанавливающих документов. Затем вам выдается свидетельство права собственности на землю. Следующий шаг - это проведение межевания участка с помощью землеустроителей-геодезистов из органов Федеральной кадастровой службы. Если ваш вариант - это покупка участка на вторичном рынке, то предложения о продаже можно найти, обратившись к профессиональным риелторам или используя СМИ, Интернет и т.п.

Самое главное, на наш взгляд, в такой ситуации - это быть юридически подкованным. Обязательно необходимо проверить и подтвердить юридическое обоснование перехода права собственности, правильность составления и действительность всех документов по сделке, и в первую очередь правоустанавливающих документов на участок, и только после этого приступать к оформлению сделки. В любом случае во избежание мошенничества лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов. На поиски земельного участка уйдет немало времени: вам придется переговорить со множеством риелторов либо заплатить за то, чтобы вам искали подходящий участок те же риелторы, но «играющие» уже на вашей стороне.

Вы столкнетесь с тем, что большинство компаний не занимается продажей участков размером менее одного гектара. При этом не стоит надеяться найти людей, которые согласились бы купить гектар в складчину и поделить его между собой. Такая затея не увенчается успехом. Законным владельцем всего участка будет являться только тот, на кого он оформлен. Вряд ли найдется много желающих купить участок, не зафиксировав это документально; кроме того, оформление подобной сделки займет очень много времени (в среднем не меньше одного года, и то, если повезет). Можно обратиться к частным объявлениям и предложениям фирм. Информацию, полученную в процессе их изучения, хорошо бы заносить в отдельную таблицу. Такое представление информации сделает ее более наглядной, и выбор подходящего для вас варианта станет значительно проще.

Кроме этого, можно связаться с отделом по продаже участков при администрации района, в котором вы хотите приобрести землю. Лучше, конечно, съездить и узнать все на месте, а не по телефону. Возможно, придется даже отстоять в очереди к заветной двери, однако и это время можно потратить с умом. В этой очереди сидят ваши единомышленники, так же как и вы, озабоченные вопросом приобретения земли. Поговорите с ними, обсудите давно мучившие вас вопросы. Картина может существенно проясниться, многое можно узнать и о прокладке коммуникаций, и о водоснабжении участка, и о том, какой забор лучше. Кроме ответов на интересующие вас вопросы в администрации района можно узнать и адреса местных частных риелторов.

Общение с риелторами. Прежде всего изложите ваши представления об идеальном участке. Вам предложат множество вариантов, очень похожих на то, что вы хотите. Однако не обольщайтесь: в действительности все может оказаться совсем не так, как это описывают агенты по продаже недвижимости. С другой стороны, такая у них работа, так что обижаться на них за излишнее приукрашивание мест не стоит. Говорят они обыкновенно много и очень живописно. В реальности же речка может оказаться шириной в метр, а пруд напомнит большую воронку от бомбы, заполненную водой странного коричневого цвета. Кроме того, ваш будущий участок в настоящем может служить пастбищем. И если с пастухом еще можно как-то договориться, то с коровами это будет сделать сложнее. Поэтому пока не появится забор, будьте готовы к такому соседству.

И торгуйтесь. В большинстве случаев риелторы завышают цену, и «скинуть» от двадцати до ста условных единиц с каждой сотки земли - вполне выполнимая задача. А еще не давайте ответ сразу. Поездите, посмотрите, поговорите с соседями, рассмотрите предложения других риелторов. Как правило, на вопрос о возможности подумать вы получите такой ответ: «Покупатели звонят каждый день, и если вы сейчас не дадите согласия на покупку, то я оставляю за собой право показывать "землю" всем, кого она заинтересует». Однако о некотором сроке «попридержать» участок всегда можно договориться. Перед совершением сделки убедитесь, что общаетесь с честным продавцом, ведь его главная задача - это скорее продать участок. Задумайтесь, если продавец отказывается предоставить документы, касающиеся предыдущих сделок, настойчиво просит внести залог и принять решение о покупке незамедлительно.