Выбор и приобретение земельного участка. Часть 2
Будьте внимательны! Убедитесь, что предлагаемый участок не находится на территории водоохранных зон, санитарно-защитных полос и зон, не относится к сельскохозяйственным угодьям и пригоден под застройку. После вашего согласия на покупку риелтор должен предоставить вам паспорт земельного участка. А дальше существует два пути. Первый - это самостоятельное оформление сделки. Второй путь: вы оформляете у нотариуса доверенность на имя риелтора, и за сумму от 300 до 500 условных единиц он займется всеми вопросами по сделке. Оформление доверенности занимает, если нет очереди, минут пятнадцать. Более подробно о нюансах и особенностях приобретения земли, оформления сделок купли-продажи, порядка предоставления земельных участков и о прочих юридических аспектах можно узнать из Земельного кодекса Российской Федерации.
Межевание участка. До совершения сделки по приобретению земельного участка поинтересуйтесь, определено ли должным образом правовое положение участка. Это означает, что необходимо выяснить, проходил ли участок процедуру межевания, то есть были ли определены территориальные границы земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Межевание осуществляется на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Только земельный участок, прошедший процедуру межевания, становится объектом земельных отношений.
Как получить документ с описанием границ участка? Для этого заключается договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет соответствующую государственную лицензию. При заключении договора также предоставляются свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о земельном участке, которые содержатся в кадастровой палате. Затем землеустроительная компания проводит работы по определению границ на местности, в присутствии владельца участка встречается со всеми соседями и согласовывает границы менаду участками. Если процедура отмежевания участка не будет проведена должным образом, то границы участка могут быть оспорены.
Перед приобретением земли не забудьте проверить, стоит ли участок на учете в местном кадастровом органе, иначе с регистрацией участка могут возникнуть сложности. На стоимость и спрос на участки влияет множество факторов. Вот лишь некоторые из них.
- Тип грунта и уровень залегания грунтовых вод на участке. Для проектирования дома и выбора типа фундамента необходимо определение типа грунта и глубины залегания грунтовых вод. Проводят такие исследования и выдают заключение геологической экспертизы специальные организации. Сразу надо сказать, что грунтов, которые совершенно непригодны для строительства, крайне мало. Грамотный архитектор всегда сможет предложить набор технических решений, которые позволят нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов и построить дом по выбранному вами проекту на понравившемся участке. Иногда, правда, для этого потребуются дополнительные финансовые затраты. Ваша задача - произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые вам дадут архитекторы.
Слишком высокий уровень залегания грунтовых вод на участке ведет к тому, что в период паводков участок может быть подвержен затоплению. Погреб, подземный гараж или подвал - не лучший выбор в такой ситуации. Можно, конечно, провести основательную гидроизоляцию дома и построить сложную дренажную систему, однако стоит это немало. Для того чтобы быстро проверить, насколько глубоко залегают грунтовые воды, с помощью обыкновенной лопаты выкопайте несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (достаточно хотя бы 60-70 см глубиной). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке высок. Кроме того узнайте у жителей, не затапливаются ли местные земли во время периодов весенних паводков и осенних дождей.
- Наличие или отсутствие на участке воды и коммуникаций. Вода может поступать от коллективного (городской, сельский водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источников (колодец, скважина). Убедительно просим вас заранее узнать о том, как обстоит дело с водой на практике. Если глубина залегания водоносного горизонта больше, придется бурить скважину глубиной 60-80 м и деньги, сэкономленные при приобретении участка, пойдут на бурение и оборудование глубокой скважины. Нельзя забывать и о том, что не всякая вода пригодна для дальнейшего бытового использования.
Узнайте у соседей или местных органов управления о качестве воды и заключении санэпидемстанции на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем с большей вероятностью можно утверждать, что ваши подземные воды аналогичного качества и объема. Не следует упускать из виду возможность создания в доме современной канализационной системы. Если есть коммунальные канализационные сети, то нужно будет только получить разрешение на сброс определенного объема стоков - и вопрос решен. Если же поселковых коммуникаций нет, то придется задуматься о локальных системах канализации. А организация надежного септика - дополнительная статья расходов.
- Электроснабжение участка и будущего дома. Поинтересуйтесь, где находится ближайшая подстанция и сколько в местной администрации принято выделять на каждый дом киловатт энергии. По существующим нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, в то время как коттедж площадью 200-300 м потребляет в среднем 20-30 кВт. Решить этот вопрос в будущем у вас есть возможность двумя путями. Либо «выбить» дополнительную мощность, либо приобретать собственную подстанцию, альтернативные источники энергии, оптимизировать электропотребление дома. Доступность электроэнергии в необходимых количествах также поможет решить вопрос с электроотоплением дома. Поэтому если возможности получить дополнительную мощность у вас не будет, сразу стоит задуматься об альтернативах.
- Газоснабжение участка и будущего дома. Подключение к местной системе газоснабжения - отличный вариант. Газовый котел достаточно быстро окупает себя и одновременно решает вопрос аварийного или дополнительного электроснабжения дома.
- Рельеф участка. Участок может бытъ расположен на ровной местности, а может быть наклонным, причем с большим углом наклона. Наклонный рельеф местности существенно усложняет и удорожает строительство. С другой стороны, это уникальная возможность создать оригинальный дом с необычной внутренней планировкой и выразительной архитектурой. Определитесь с тем, какой из вариантов ваш, и заранее скажите об этом риелтору.
- Живописность окрестностей и месторасположение относительно леса и водоема. Если на вашем земельном участке расположен лес, не спешите радоваться. Прежде всего ознакомьтесь с архитектурным планом участка. Если на нем леса нет, то и разрешения на его вырубку получать не нужно (ситуация, когда на архитектурном плане может не оказаться существующего в реальности леса, может быть, например, когда участку присваивали кадастровый номер, а лес был еще порослью). Если же лес обозначен, то при необходимости его вырубки нужно будет получать специальное разрешение.
- Затененность участка и будущего дома соседними домами и деревьями.
- Экологическая обстановка в районе.
- Возможность телефонизации дома.
- Централизованный вывоз мусора, доставка почты.
- Муниципальное обслуживание дорог.